A legjobb hitelképességű ügyfelek már 5 százalék körüli hitelkamattal vehetnek fel lakáshitelt Magyarországon. Igenis nagy verseny zajlik a bankok között – mondja Tokodi Gábor, az FHB vezérigazgató-helyettese. A Portfolio.hu-nak adott interjújában megosztja véleményét arról, miért ilyen alacsony a szocpol népszerűsége, és elmondja, miként alakult át az utóbbi időben a hitelügynökök piaca. Tokodi szerint nem csupán a futamidő első 5 évére szóló jelenlegi kamattámogatás feltételeinek lazítása, hanem a régóta lebegtetett félszocpol bevezetése is tovább segíthetné a lakáshitelek piacát.
Portfolio.hu: Az MNB adatai szerint még mindig 7,5 százalék feletti átlagos THM-mel kelnek el a lakáshitelek, holott az alapkamat történelmi mélypontjára, 2,5 százalékra esett. Nem túlzás ez a több mint 5 százalékos banki marzs?
Tokodi Gábor: A marzs ritkán éri el az 5 százalékot: a bankok forrásköltsége, például a jelzáloglevelek kamatszintje, magasabb a 2,5 százalékos alapkamatnál. Az alapkamat csökkenését szépen követték a hitelkamatok, így vele párhuzamosan, sőt – a bankok közötti verseny hatására helyenként annál nagyobb mértékben is csökkentek a hiteldíjak. A legjobb hitelképességű ügyfelek nálunk például már 5 százalék körüli hitelkamattal is vehetnek fel piaci, nem támogatott hitelt. Hogy ez a statisztikában még nem látszik, annak több oka lehet: az ügyfelek jelentős része nem az alacsonyabb kamatozású, rövidebb kamatperiódusú termékeket, hanem a hosszabb távon fix kamatot választja, vagy éppen kevésbé jó hitelminőséggel rendelkezik. Emiatt viszonylag magas a hosszabb kamatperiódusú magasabb kamatozású hitelek aránya.
P.: Ezek szerint nem is olyan kicsi az árverseny a bankok között?
T. G.: Ha javul az ország külső befektetői megítélése, akár a mostaninál alacsonyabb lakáshitel-kamatok is elképzelhetőek, de nem a kamat az egyetlen terepe a bankok közötti rivalizálásnak. Komoly árverseny zajlik az ügyfelekért a díjak és jutalékok területén is. Mostani kampányunkban például mi is elengedtük szinte az összes induló költséget, a folyósítási jutaléktól az értékbecslésig. Az ügyfelek döntését alapvetően három tényező határozza meg, és ezek közül csak az egyik az ár. Ha két bank hitelének kamatszintje közel áll egymáshoz, akkor sokat számít a kiszolgálás színvonala és az átfutási idő rövidsége. A magyar bankrendszer azzal büszkélkedhet, hogy az ügyfélkiszolgálás minősége több nemzetközi próbavásárlási összehasonlítás alapján is kimagasló.
P.: Bár forinthitelekről lévén szó az árfolyamkockázattól már nem kell tartani, minél rövidebb egy lakáshitel kamatperiódusa, annál inkább jelentkezik a kamatkockázat. Ez nem riasztja el az ügyfeleket?
T. G.: Saját számaink alapján úgy látom, az ügyfelek többsége a hosszabb kamatperiódusú hiteleket választja még akkor is, ha ennek valamivel magasabb a kezdeti kamatszintje, vagyis odafigyelnek az ügyfelek a kamatkockázatokra is. Erőteljes üzenete van például annak, ha egy hitel öt évig fix, kiszámítható kamatozású, a törlesztőrészlete pedig stabilan alakul. A különböző kamatperiódussal rendelkező hitelek összehasonlítása nehézkes: az alma és a körte esete egy egyéves kamatperiódusú, 5,4 százalékos és egy 5 éves kamatperiódusú, 6,6 százalékos kamatozású hitel összevetése.
P.: Bár létezik állami kamattámogatás, tavaly kevesebb, mint 30 százalék vette ezt igénybe lakáshitel-felvételnél. Az FHB-nál viszont a kihelyezett hitelek többsége támogatott volt. Miért?
T. G.: Az említett statisztikában benne vannak a lakás-takarékpénztárak által folyósított hitelek is, amelyek nem kamattámogatott konstrukciók, márpedig ezek tették ki tavaly az új kihelyezések több mint egyharmadát. Az FHB viszont annak idején alapvetően jelzáloghitelezéssel foglalkozó hitelintézetként indult, és hagyományosan a támogatott hitelek specialistájának számít. Ezzel szorosan összefügg a másik ok: a most elérhető támogatott hitel 2012. nyári indulásakor is az elsők között jelentünk meg e termékkörrel a piacon.
P.: Csakhogy a támogatott hitelek kezdenek hátrányba kerülni az árazásban: a szabályozás alapján az ügyleti kamatszintjük nem eshet 6 százalék alá. Ez nem fogja vissza a kihelyezéseket?
T. G.: A jegybanki kamatcsökkentéshez igazodva ezt a szabályozást előbb-utóbb felül kell vizsgálni, hogy minél többen képesek legyenek akár állami támogatással lakáshoz jutni. Az ötéves futamidejű termékeknél a 6 százalékos termék még a versenyképes kategóriába tartozik, de ha további hozamcsökkenés következik be a hosszú lejáratú papíroknál, vagyis a bankok olcsóbban jutnak majd forráshoz, időszerűvé válik a korlátozás újragondolása. Nem csupán a futamidő első 5 évére szóló jelenlegi kamattámogatás feltételeinek lazítása, hanem a régóta lebegtetett félszocpol bevezetése is tovább segíthetné a lakáshitelek piacát.
P.: Tavaly Magyarországon 7300 új lakást adtak át, de csak 514 szocpolszerződést kötöttek az ügyfelek, pedig új lakásokhoz jár a gyermekeseknek szocpol. Mi az oka az alacsony népszerűségnek?
T. G.: A szocpol iránt érdeklődő és arra jogosult ügyfelek esetében nagy a valószínűsége annak, hogy hitelt tudnak felvenni, és ténylegesen is végrehajtják a lakásvásárlást. Értékes ügyfelek tehát ők, akik számára részletes tájékoztatást adunk. A demográfiai helyzet és a tömeges értékesítési céllal felépített ingatlanprojektek kis száma azonban nem tette lehetővé az elmúlt egy-két évben, hogy ők jelentős számú új ingatlant vásároljanak. Valószínűsítem tehát, hogy az új lakást vásárló ügyfelek jelentős része idősebb korából, családi állapotából vagy éppen a vásárolt ingatlan magasabb értékéből kifolyólag nem abba a célcsoportba tartozik, amelyiknek kidolgozták a szocpolt.
P.: 2014 első negyedévében az egy évvel korábbi szint másfélszeresére nőtt Magyarországon a lakáshitel-kihelyezés. Minek köszönhető ez az örvendetes növekedés?
T. G.: Ez egyértelműen a gazdasági környezet javulásának és a hitelfelvétellel szembeni ellenérzés enyhülésének köszönhető, vagyis lélektani pillanathoz érkeztünk. Bár még törékeny a kilábalás, a GDP, a lakosság jövedelme és megtakarítási szintje egyaránt növekszik. Még ha nem is végleges és folyamatos ez a javulás, rövidtávon mindenképpen kedvezően hat a lakáshitelezésre. Annak ellenére van így, hogy az új lakásépítések darabszáma továbbra is nagyon alacsony, a lakásárak pedig a mélyponton vannak, és még nem tükrözik a növekedést. Számunkra biztató, hogy kalkulátorainkat és az Otthontérképet egyre többen használják: az első negyedévben ezek rekordszámú látogatót vonzottak. Bár nehezen mérhető, tapasztalataink szerint az első lakást vásárlók mellett egyre nagyobb a befektetési céllal ingatlant vásárlók aránya is.
P.: Milyen szerepet játszanak ma a piacon a válság előtt nagyon aktív független közvetítők?
T. G.: A krízis erőteljesen átalakította az ügynöki kapcsolatokat. Akik talpon maradtak a nehéz időszakban, ma jóval megfontoltabban, nagyobb szaktudással, kiterjedtebb szervezettel rendelkeznek, jellemzően egyaránt foglalkoznak ingatlan- és hitelközvetítéssel. A válság során a partneri értékesítés és a független közvetítők teljesítménye jelentős mértékben visszaesett, az elmúlt egy évben azonban ismét megnőtt a szerepük: nálunk például az ügyletek csaknem felét a partnerhálózatok, partnercégek hozzák ma már.
Forrás: portfolio.hu
