A közép-kelet-európai régió ingatlanpiacait a kontinens többi részéhez hasonlóan a polarizáltság jellemzi. Egyes országok kifelé tartanak a gödörből, míg mások még csak közelítenek az aljához. Magyarország a régiós összehasonlításban jól áll, a piac kezd éledezni, míg ez nem mondható el például Horvátországról.
Az európai lakáspiacokat a kettősség jellemzi. A 2008-as gazdasági világválságot követő lakáspiaci lejtmenet még sok országban nem állt meg, s nem következett be a trendforduló. Az országok egy más csoportját ugyanakkor már a sokkal kedvezőbb környezet jellemzi, s látszik az emelkedés. Bizakodásra adhat ugyanakkor okot, hogy több országban lassul az esés, s a piac közelít a gödör aljához. A leginkább Írországba, az Egyesült Királyságban, Svédországban és Németországba növekedtek a lakóingatlanok árai Európában, míg a legnagyobb esést Olaszország, Hollandia, Spanyolország és Portugália piacai szenvedték el a tavalyi évben.
A Közép-Kelet-Európai régióban is óriási veszteségeket hozott a válság az ingatlanpiacra, s a kontinenst ingatlanpiacait jellemző jelenlegi kettősség ezen országok esetében is tetten érhető. 2014 első negyedévében hazánk mellett Bulgáriában, Romániában és Csehországban emelkedett a lakóingatlanok ára. Horvátország és Szlovénia esetében a lejtmenet tovább folytatódott, míg Szlovákiát a stagnálás, enyhe csökkenés jellemezte.
Hol indult be az árak emelkedése?
Emelkednek a lakóingatlanok árai a válságban az egyik legnagyobb áresést elszenvedő Bulgáriában, ahol a lakások 2008 és 2010 között közel 30 százalékot veszítettek értékükből, majd 2013-ig mérséklődött a zuhanás mértéke, de így is további több mint 6 százalékos esésre került sor. A 6 évvel ezelőtti hatalmas esés hátterében az ország közelgő uniós csatlakozása következtében megjelenő hatalmas külföldi kereslet generálta árbuborék állt, mely a 2008-as hitelválsággal együtt kipukkant. Sokan a következő Spanyolországot látták az országban. A jelenleg tapasztalható emelkedés ezért pozitív hír, de még közel sem lehet drasztikus emelkedésről beszélni, 2013 ősze óta 2014 első negyedévére 1 százalékkal növekedtek az árak.
Az ingatlanpiaci lufi kipukkanása után szintén óriási, 2008 és 2013 között több mint 40 százalékos csökkenéssel járó lakáspiaci sokkot elszenvedett román piac is az éledezés jeleit mutatja, 2014 első negyedévében emelkedtek a lakóingatlanok árai. Ez ugyan reményre adhat okot, de a jövő azért kérdéses. Az első negyedéves növekedést az elmúlt években az év további részében ismét csökkenés követte.
Magyarország régiós összehasonlításban a válság, árakra gyakorolt hatásait tekintve a középmezőnybe tartozik, a lakáspiaci áresés a csúcs- és mélypont között 18 százalék körül alakult. Az idei év első negyedévében az árak közel 2 százalékos emelkedést mutattak 2013 utolsó negyedévéhez képest, ami a kilábalás reményével kecsegtethet.
A régiós országok közül szintén a fellendülés jeleit mutató Csehországban az előbbieknél jóval kisebb mértékű visszaesésre került sor a lakásárak tekintetében, a csúcsnak számító 2008 harmadik negyedévéhez képest 2013 első negyedévéig 10 százalék alatt maradt a lakóingatlanok árcsökkenése, azóta pedig enyhe növekedés tapasztalható, 2013 utolsó és 2014 első negyedéve között kicsivel több mint 1 százalékkal emelkedtek az árak. Szintén emelkednek az árak Lengyelországban, ahol 2013 első és utolsó negyedéve között több mint 2,2 százalékkal növekedést tapasztalhattak a lakáspiac szereplői. Ukrajnában 2012-ben és 2013-ban is emelkedtek az árak, az amúgy is kicsi, a válság után amúgy is csak mindössze 7 százalékos esést elszenvedett lakóingatlanpiacon. Ugyanakkor az ukrán válság miatt ez a tendencia könnyen megtörhet.
A régiós országok közül Szlovákiát továbbra is stagnálás jellemzi, ami már több mint egy éve tart. Így a válság során valamivel több mint 24 százalékos lakóingatlanár csökkenést elszenvedő országban a jelentős fellendülésre még várni kell. Szintén stagnálnak az árak Ausztriában, mely a vizsgált országok közül az egyedüli, mely jelentős árnövekedést tapasztalt a válság kirobbanása óta. A lakóingatlanok értéke Bécsben 2004 óta emelkedik, így majdnem kétszer annyit kellett értük fizetni 2013 végén, mint 9 évvel korábban az Osztrák Nemzeti Bank adatai szerint. A régiós országok közül egyértelműen Horvátország és Szlovénia ingatlanpiaca teljesít a legrosszabbul. Annyi pozitívum mondható csak el, hogy az áresés lassulni látszik. A horvát piac továbbra is a korábbi lakóingatlanpiaci árbuborék kipukkanása okozta veszteségeket nyögi, mely a Bulgáriához és Romániához hasonlóan a megnövekedett külföldi befektetői érdeklődés következtében jött létre.
Az árak alakulásával ellentétben a forgalom sokkal hasonlóbban alakult az országokban, a legtöbb lakóingatlan 2006 és 2008 között cserélt gazdát a régiós országokban. Magyarországon, Romániában és Bulgáriában jelenleg növekedés látszik a lakóingatlan-értékesítésekben, bár az emelkedés meglehetősen lassú, ugyanakkor Horvátországban tovább csökken a forgalom az OTP Jelzálogbank adatai szerint.
Hol kezdtek el építkezni?
A válság a fejlesztők kedvét is elvette a lakásépítéstől, ezt jól mutatja a lakásépítési engedélyek számának drasztikus visszaesése. Ez Magyarországon volt a leginkább megfigyelhető, de Bulgáriában és Horvátországban is nagyon lecsökkentek a fejlesztések.
Jelenleg az építési engedélyek számának alakulása tekintetében is megosztott a kontinens, bár a fejlesztések egyre több országban indulnak be. A régióban a 2010-ben tapasztalt szintet egyedül Bulgáriában éri el az engedélyek száma, itt egészen 2014 második negyedévéig volt megfigyelhető növekedés, bár a bővülésben némi megtorpanás látszik az elmúlt negyedévet illetően.
De a pozitív jelek más országokban is mutatkoznak, ezek egyelőre azonban még meglehetősen frissek. Az új, 2014 második negyedéves adatok tovább erősíthetik a feltámadás reményét, a növekedés tovább folytatódott több országban is. Ezen utóbbiak közé tartozik Csehország és hazánk is, de Lengyelországban is kedvező jelek mutatkoznak. A legalacsonyabb szintről Magyarország esetében indulnak az építések, továbbra sem érik el a 2010-es szint felét sem.
A jövőben mire lehet számítani?
A lakáspiacok alakulását illetően érdemes megvizsgálni az egyes országok gazdasági fejlődését, mely komoly befolyással bír az ingatlanpiacra. A régió esetében elmondható, hogy a 2012-es visszaesést követően ismét egyre több ország gazdasága állt növekvő pályára 2013-ban, vagy mérséklődött a visszaesés mértéke, ami pozitív hatással lehet a lakáspiacokra is. Javultak a gazdasági kilátások tavaly Romániában, Magyarországon és Bulgáriában, illetve csökkent a visszaesés mértéke Csehországban, és Szlovéniában.
A számok tükrében elmondható, hogy több országot illetően egyértelműen bizakodhatunk, hogy az idei évben végre megfordul a korábbi éveket jellemző negatív trend, s ez talán tartós is marad. Bulgáriában a lakásépítések alakulása, az árak is az élénkülést mutatják , de szintén reménykedhetünk a magyar lakáspiac feltámadásában, ahol az árak emelkedése mellett a forgalom is bővülni látszik. Románia esetében is vannak már pozitív hírek, ilyen például a forgalom növekedése, összességében azonban a piac még inkább csak lábadozik. Horvátország lakóingatlanpiaca egyelőre nem tért teljesen magához a válság óta, sem az árak, sem pedig az építések nem valószínűsítenek egy közeli trendváltást, ráadásul az adásvételek száma is csökken.
Forrás: portfolio.hu
