2014 februárjától a jegyző köteles a társasház-közösség működése feletti törvényességi ellenőrzésre. Írásunk bemutatja, hogy pontosan mit jelent a törvényességi felügyelet, milyen szabályok vonatkoznak rá, és mennyire lehet(etlen) ezeket alkalmazni.
A közgyűlési határozat megsemmisítése
A közgyűlési határozat megsemmisítése nem szorul különösebb magyarázatra. E körben kialakult és következetes bírósági gyakorlat áll már rendelkezésre, hiszen a jegyző keresete alapján is csak akkor semmisíthető meg a határozat, ha az nem felel meg a jogszabályoknak, az alapító okiratnak vagy a szervezeti-működési szabályzatnak. Nincs tehát érdemi jelentősége, hogy a keresetet tulajdonostárs vagy a jegyző indítja.
Értelemszerűen a jegyzőt nem köti a Társasházi tv. 42. §-a szerinti perindítási határidő. Ebből következik, hogy a jegyző keresete alapján a határozathozataltól számított 60 napon túl indított perben is megsemmisíthető a határozat, ha a jegyzői perindításra irányadó határidőt (60 nap a felhívásban foglaltak teljesítésére + 30 nap a perindításra) a jegyző betartotta. Ez azért kiemelkedően fontos szabály, mert ily módon lehetővé válik, hogy a társasház-közösség által alkotott szabályzatok (alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, házirend) jogellenes rendelkezéseit a bíróság a jegyző keresete alapján akkor is megsemmisítse, ha a tulajdonosok az adott szabályzat megalkotását követően nem indítottak pert a törvényes határidőben. Eddig ezt a 60 napos perindítási határidő számos esetben gátolta, ami a gyakran jogellenes szervezeti-működési szabályzatok rendelkezéseinek alkalmazása miatt komoly sérelmet okozott.
Annak, hogy a jegyző keresete alapján a bíróság megsemmisíti a közgyűlési határozatot, míg a tulajdonostárs keresete alapján annak érvénytelenségét állapítja meg, nincs érdemi jelentősége. Az érvénytelenség és a megsemmisítés joghatálya azonos, a megsemmisített illetve érvénytelenné nyilvánított közgyűlési határozat joghatás kiváltására alkalmatlanná válik, mégpedig ex tunc, a keletkezésére visszaható hatállyal.
A közgyűlési határozat megsemmisítése és új határozat hozatalának elrendelése
Közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt a Társasházi tv. 42. §-a alapján tulajdonostárs által indított perben a bíróság nem rendelheti el új határozat meghozatalát, a jegyző keresete alapján azonban igen.
Ezzel összefüggésben kiemelésre szorul, hogy erre csak akkor van lehetőség, ha a közgyűlési határozatot a bíróság részben vagy egészben megsemmisíti, és az új határozat meghozatalának elrendelését a felperes kéri. Hivatalból – erre irányuló kereseti kérelem hiányában – a kereseti kérelemhez kötöttség (Pp. 215. §) miatt a bíróság akkor sem rendelheti el új határozat meghozatalát, ha a peradatokból egyébként megállapítható annak szükségessége.
Új határozat meghozatalának elrendelése esetén megfelelő határidőt kell szabni az ítéletben, amelynek elegendőnek kell lennie a közgyűlés vagy írásbeli szavazás előkészítésére és annak lebonyolítására is. Ez értelemszerűen a Pp. 217. § (1) bekezdése szerinti 15 napos általános teljesítési határidőn belül nem lehetséges. Álláspontunk szerint a megismételt határozathozatalra kötelezés esetén legalább 60 napos határidőt kell szabni kivéve, ha az eset körülményei ennél rövidebb határidőt indokolnak. Ebben az esetben is figyelemmel kell azonban lenni a Társasházi tv. közgyűlés összehívására vonatkozó határidőinek és előírásainak (Társasházi tv. 33. és 34. §) betartására.
Új határozat meghozatalának elrendelése esetén felmerül a kérdés, hogy mi a következménye annak, ha a társasház-közösség nem tesz eleget az ítéletnek. Ilyen esetben a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) szabályai szerint végrehajtási eljárás kezdeményezhető, melyet a meghatározott cselekmény végrehajtására vonatkozó szabályok szerint kell lefolytatni (Vht. IX. Fejezet). Kérdés persze, hogy ilyenkor a jegyző felléphet-e végrehajtást kérőként. Kifejezett jogszabályi felhatalmazása nincs erre, de mint többen a kevesebb, a perindítási jogosultságban benne foglaltatik az is, hogy az ítélet végrehajtása érdekében szükséges intézkedéséket megtegye a jegyző. Ellenkező értelmezés esetén a perindítási jognak semmi értelme nem lenne.
A jegyző, amennyiben a rendelkezésre álló adatokból látszik, hogy a közgyűlési határozat megsemmisítése esetén új határozat meghozatala is szükséges, akkor a 27/A. § (5) bek. b) pontja szerinti kereseti kérelmet is előterjeszthet azt kérve, hogy a bíróság maga hívja össze a közgyűlést, vagy erre jogosítsa fel a jegyzőt. Ebben az esetben nem lesz szükség a határozathozatal megismétlésének végrehajtási eljárás keretében történő kikényszerítésére.
Közgyűlés összehívása vagy erre történő „feljogosítás”
A bíróság összehívhatja a közgyűlést vagy erre feljogosíthatja a jegyzőt, illetve a számvizsgáló bizottságot.
Hogy a két lehetőség közül mikor melyiknek van helye, arra vonatkozóan nem tartalmaz rendelkezést a törvény. Lakonikusan csupán annyit mond, hogy erre akkor kerülhet sor, ha a működés törvényességének helyreállítása érdekében szükséges.
Nyilvánvalóan össze kell hívni a közgyűlést, ha olyan kérdésben kell döntést hoznia a társasház-közösségnek, amely a közgyűlés hatáskörébe tartozik.
A közgyűlés összehívására vonatozó előírásokat (Társasházi tv. 33. és 34. §) a bíróságnak is be kell tartani, hiszen a törvény e szabályok alkalmazása alól a törvényességi felügyelet körében sem enged kivételt.
A közgyűlést tehát a meghívók kiküldése és a közgyűlés időpontja közti határidők betartása mellett, a napirend közlésével és egyéb törvényes tartalmi elemek betartásával kell összehívni. A közgyűlés időpontját az ítélet jogerőre emelkedésére is figyelemmel kell meghatározni, tehát az nehezen adható meg naptári dátum szerint. Ezen túlmenően felmerül a kérdés, hogy a bíróság hogyan tudja betartani azt a szabályt, hogy a meghívót valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell, sőt a közös képviselet felé bejelentett általános meghatalmazottaknak is. Értelemszerűen e szabály betartása oly módon történhet, ha a bíróság elrendeli a jogerős ítélet valamennyi tulajdonostársnak történő kézbesítését és kifüggesztését. Az ehhez szüksége adatok bejelentését a jegyzőtől kell megkövetelni a per alatt. Az összehívásra vonatkozó adatokat az ítélet rendelkező részének kell tartalmaznia.
Bírság fizetésére kötelezés
Értelemszerűen a jegyző és a számvizsgáló bizottság közgyűlés összehívására történő feljogosítása esetén is be kell tartani a fenti rendelkezéseket. Ebből következik, hogy csak akkor tudja a bíróság összehívni a közgyűlést illetve arra feljogosítani a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot, ha a kereseti kérelem tartalmazza az összehívni kért közgyűlés napirendjét és az összehíváshoz szükséges egyéb adatokat (időpont, helyszín, kötelező tájékoztatás stb.).
Bírság fizetésére kötelezésnek kizárólag akkor van helye, ha a közgyűlési határozat megsemmisítése, új határozat meghozatalának elrendelése, a közgyűlés összehívása, illetve arra a jegyző vagy a számvizsgáló bizottság feljogosítása nem elegendő a törvényes működés helyreállításához.
További konjunktív feltétel, hogy a társasház-közösség működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt ne legyen helyreállítható egyéb intézkedésekkel.
Tipikus esete lehet a bírság fizetésére kötelezésnek, ha a közös képviselő, illetve az intézőbizottság nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat.
A bírság összegének megállapításához nem sok támpontot ad a törvény, annak csupán legkisebb és legmagasabb összegét rögzíti. A mérték meghatározásánál az egyetlen törvényi szempont, hogy azt a jogsértés súlyához kell igazítani. Nyilvánvaló azonban, hogy a jogsértés súlya körében értékelni kell, hogy a jogsértés okozott-e, ha igen, milyen mértékű kárt, arra egyetlen alkalommal vagy folyamatosan került-e sor, mennyiben akadályozta a társasház-közösség mint jogalany működését, a tulajdonostársakat milyen hátrány érte a jogsértéssel okozati összefüggésben, az épület állagában keletkezett-e kár, alakult-e ki veszélyhelyzet stb.
Azt a bíróság a mérlegelés során nem veheti figyelembe, hogy más ügyekben milyen magatartást tanúsított a közös képviselő, egyéb munkái kapcsán köztelezték-e bírság fizetésére. Az sem lehet súlyosító szempont, hogy korábban az érintett társasház-közösség működésével összefüggésben merült-e fel vele szemben aggály, követett-e el jogsértést.
Természetesen figyelemmel kell lenni arra is, hogy a társasház-közösség szervei (közgyűlés, számvizsgáló bizottság) milyen módon hatottak közre a jogsértő helyzet kialakulásában. Ez adott esetben a bírság összegét mérséklő körülmény lehet.
Az ítélet indokolásában a bíróságnak részletesen elő kell adnia a bírság összegének meghatározásakor figyelembe vett körülményeket.
Nem tartalmaz semmilyen rendelkezést a törvény azzal összefüggésben, hogy a kiszabott bírságot a közös képviselő, illetve az intézőbizottság tagjai kinek kötelesek megfizetni. Logikus lenne, hogy a bírság a társasház-közösséget illesse, hiszen a közös képviselet tevékenysége miatt feltehetően őt érte hátrány. Mivel azonban ezt a törvény nem teszi lehetővé, a bírság a jegyzőt illeti. Ez a peres eljárás logikájából következik, hiszen felperesként a perben a jegyző léphet fel, fizetésre kötelezésre csak a javára van lehetőség.
A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. Amennyiben a közös képviselő bármilyen módon megpróbálja áthárítani a bírságösszeget a társasház-közösségre, azzal ismételten jogsértést követ el, amely a jegyző törvényességi felügyeleti eljárását vonhatja maga után.
A kiszabott bírság megfizetéséért az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges.
Összefoglalás
A fentiek alapján elmondható: kifejezetten pozitív, hogy a társasház-közösség törvényességi felügyeletét már nem csak a bíróságok látják el, azonban a szabályozás minősége rendkívül sok kívánnivalót hagy maga után.
Igazán hatékonnyá akkor tud válni az ellenőrzés, ha a jogalkotó pontosítja a szabályokat és megalkotja a részletes eljárási rendet. Bízzunk benne, hogy ez fog történni, és nem a szabályozás teljes hatályon kívül helyezése. Sajnos utóbbira már volt példa korábban, működő rendszer kialakítására viszont még nem.
Forrás: ugyvedvilag.hu
