A lakásárak másfél éve emelkednek Magyarországon. A növekedés valóban jelentős, de vajon tényleg a tetejéhez közelítene a piac? Az biztos, hogy a lakáspiac története során nem egyedül álló ez az emelkedés, az ezredfordulón ennél nagyobb drágulásra is sor került. Ráadásul még a válság miatt elszenvedett lemaradást sem sikerült behoznia a piacnak, az új lakás építések még be sem indultak igazán. A kereslet erős, amit több tényező is táplál, a növekedés még egy ideig velünk maradhat.
Az elmúlt időszakban több olyan vélemény is napvilágot látott, amely a hazai lakáspiacon megfigyelt árnövekedés túlzott mértékéről, buborékosodásról szólt. A következőkben azt mutatjuk be, hogy miért növekednek ilyen mértékben az árak, és meddig tarthat a felívelés a lakáspiacon.
Még nem hozta be a piac a lemaradást
A 2008-ban kirobban gazdasági válság több európai lakáspiaccal együtt, a magyart is a padlóra lökte. 2014 első negyedévéig, a mélypontig a lakóingatlanok a 7 évvel azelőtti csúcsponthoz képest több mint 23 százalékot vesztettek értékükből. A lakóingatlanok áremelkedése tavaly év elején elkezdődött ugyan, de még nem érte el a korábbi szinteket.2015 március végén még több mint 12 százalékkal lehetett olcsóbban vásárolni, mint 2008 elején, és ha év végéig a korábbi negyedéveket jellemző árnövekedés következik majd be, 2015 decemberében is közel 4 százalékkal kisebbek lesznek az árak. Reál értelemben még többet kellene behoznia a hazai lakáspiacnak.Reál értelemben az értékcsökkenés már 2006 óta tart, összesen több mint 40 százalékkal volt alacsonyabb a lakások és házak értéke a mélyponton, tavaly március végén, mint 9 éve. Azóta megindult áremelkedés 2015 első negyedévének végéig valamivel több, mint 15 százalékos növekedés hozott, de ha év végéig ilyen ütemű marad a reálárváltozás, akkor is az árak reálértelemben még 20 százalékkal alacsonyabbak lehetnek, mint a válság előtt 2008 elején.
Az elmúlt években jelentős számú tranzakció került elhalasztásra, a válság éveiben jellemzően 90 ezer alatt maradt az eladott lakóingatlanok száma, így 2009 és 2013 között 300 ezer adásvételre nem került sor, csak az költözött, akinek feltétlenül szükséges volt élethelyzetéből fakadóan. A korábban kiváró vevők tavaly ismét a piacra léptek, illetve a lakások jobban a befektetők célkeresztjébe kerültek az alacsony banki kamatok, és brókerbotrányok miatt.
A lakástranzakciók száma jelentősen nőtt a tavalyi évben, és a bővülés az idén is folytatódott. 2014-ben végre átlépte a piac az évi 100 ezer adásvételt, az idén pedig 130 ezer is lehet az eladott lakóingatlanok száma. A korábbi évek eredményeihez képest valóban nagyon jelentősnek tűnik a 23-50 százalékos emelkedés a 2012-es negatív, 86 ezres rekordhoz képest, de ha megnézzük a válság előtti számokat, illetve figyelembe vesszük, hogy piaci vélemények szerint, egy magyar nagyságú piacon 150 ezer tranzakció indokolt egy évben, látható, hogy nem igazán beszélhetünk extra magas érdeklődésről a lakások iránt. Inkább azt lehet mondani, hogy a piac kezd visszatérni a normális kerékvágásba, így a normális értékeihez.
A fentiek azt bizonyítják, hogy a hazai lakáspiac ugyan valóban jelentős élénkülésen van túl, de a válság előtti évekhez képest még nem beszélhetünk arról, hogy irreálisan sokan és drágán vásárolnának. Ezt bizonyítja az is, hogy a lakásfejlesztések még nem indultak be igazán, a beruházók csak most kezdenek mozgolódni.
Tényleg olyan brutális magasak az árak?
Az ingatlanpiacon, így lakáspiacon is ciklusok váltják egymást. A ciklus dinamikájára jellemző, hogy a mélypont után előbb nagyobb áremelkedés következik be, majd a növekedés mértéke csökkenni kezd, míg a piac eléri a tetőpontját, ahonnan megindul a csökkenés. A csökkenés üteme először nagyobb, majd folyamatosan lassul, ahogy a piac közelít az aljához. Az elmúlt években a ciklus negatív felén töltötte a hazai lakáspiac, az árak 6 éven át csökkentek. A tavalyi mélypont elérése után a ciklus pozitív szakaszára került át a piac, vagyis megindult az áremelkedés. Azt előre nehéz lenne megjósolni, hogy pontosan meddig tart majd a felívelés, de a múltbeli tapasztalatok azt mutatják, hogy valószínűleg nem 1-2 éves időtávról beszélhetünk (eddig összesen másfél év telt el a mélypont elérése óta), a 90-es évek végét, 2000-es évek elejét jellemző növekedés is több évig tartott, majd azt követően a csökkenés is elhúzódott.
Arról nem is beszélve, hogy bár a növekedés valóban jelentős, a mélyponthoz képest 2015. március végéig 14 százalékkal növekedtek az árak egy év alatt, míg reálértelemben 15 százalékkal mentek fel, azért nem egyedülálló a magyar lakáspiac történetében. A nominális árváltozás 1998-ban, 1999-ben, 2000-ben, 2002-ben és 2003-ban is meghaladta a fenti mértéket. Természetesen ebben szerepet játszott a mostaninál jelentősebb infláció is, de a reálnövekedés is nagyobb volt 1998-ban, 1999-ben és 2000-ben, utóbbi kettő esetében körülbelül 24-27 százalékos volt, míg 2003-ban megközelítette a 15 százalékot.
Szintén érdemes megemlíteni, hogy a magyar lakásárak nagyon alacsonynak számítanak Európában, és itt nem csupán a nyugati országokra kell gondolni. Közép-Európában a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya Magyarországon az egyik legalacsonyabb. Hazánkat Szlovákia, Szlovénia, Csehország és Ausztria is megelőzi, azIMF adatai szerint. Míg a Globalproperty Guide adati szerint a listán előrébb szerepel Lengyelország és Románia is.
Kereslet – kínálat határozza meg az árakat
A piac törvénye szerint a kereslet és kínálat határozza meg az árat, ami igaz a lakáspiacra is. Jelenleg nagy kereslet mutatkozik az ingatlanok iránt, ami felfelé hajtja az árakat. A keresletet több tényező is táplálja. Bár a lakosság óvatosabbá vált a hitelfelvételeket illetően, a jelenlegi kedvező kondíciók miatt a lakáshitel piac szárnyal . Most a 2000-es évek közepi, devizahiteleket jellemző törlesztő részleti szintek mellett lehet hitelhez jutni az alacsony kamatkörnyezetnek köszönhetően.
Szintén a keresletet növeli, hogy a reálbérek növekednek, 2013-ban a KSH adati szerint 2,7 százalékos, míg 2014-ben 4 százalékos emelkedésre került sor. Sok vásárlónak jelent jelentős könnyítést az idén júliusban bevezetett új lakástámogatási rendszer a CSOK, amit a bankok jelentős része önerőként fogad el, így kisebb megtakarítás mellett is lehetőség nyílik a vásárlásra. A jelenlegi lakásbérlet piaci helyezet is többeket a vásárlás irányába terelhet, ahol csak nagyon beszűkült kínálatból lehet válogatni, ráadásul a megugró bérleti díjak miatt a korábbiakhoz képest elég drágán.
A befektetők szintén ismét felfedezték maguknak a lakáspiacot. A jelenlegi alacsony betéti kamatok (az új, éven belüli lakossági forintbetétek átlagkamata nem érte el az 1%-ot sem augusztusban) és állampapírhozamok (2-3 százalékos) mellett többen döntöttek úgy, hogy megtakarításaiknak a bankbetét és egyéb befektetési forma helyett inkább az ingatlanpiacon keresnek helyet, ahol lakáskiadással 5-8 százalékos hozamokat realizálhatnak. (Ezt csak még jobban elősegítették az év elején kirobbant brókerbotrányok is). Szerepüket jól mutatja, hogy a Duna House szeptemberi barométere szerint a vásárlók 30 százaléka befektetési céllal kíván ingatlant venni.
Egyesek szerint a lakásárak növekedése túlzott mértékű, és a közeljövőben újabb nagy esésre kerülhet sor. A fentiekben már ismertetett tényezők miatt véleményünk szerint még nagyon korai buborékról, vagy irreális árnövekedésről beszélni. Természetesen egy újabb, nagy gazdasági válság negatívan érintené a hazai lakáspiacot is, de amennyiben ilyen drámai esemény nem történik, még további növekedésre készülhetünk a lakásárakat illetően. Jelenleg ugyan már nem mondhatjuk, hogy a piac a felívelés elején tart, de tekintve, hogy reál lakásárak még a 2000-es évek szintjén állnak illetve a lakásfejlesztések még be sem indultak igazán a piac még messze lehet a tetejétől.Más vélemények szerint a lakásba fektetők előbb-utóbb elpártolnak a piactól és ez áresést hoz majd. Véleményünk szerint ugyanakkor nem valószínű, hogy a már jelenlévő befektetők tömegével hagynák el a hazai lakáspiactól, ha a rövidtávú lakáskiadás nem is a számításaik szerint válik be, a hosszú távú kiadással is a jelenlegi betéti kamatszinteknél jóval magasabb hozamokat lehet elérni.
Összességében tehát másfél évnyi növekedés után még korainak tartjuk farkast kiáltani a lakáspiaci buborékról és ismételt lakáspiaci lejtmenetről.
Forrás: portfolio.hu