A XIII. kerület lakáspiaca az egyik legnagyobb áremelkedést produkálta országos viszonylatban is. A használt lakások 30-50 százalékkal voltak drágábbak 2015 végén, mint egy évvel korábban. A panelek átlagos fajlagos ára az év első 8 hónapjában több mint 350 ezer forint volt, míg a tégla lakások átlagos ára az idén augusztusban meghaladta az 520 ezer forintot négyzetméterenként, ami így magasabb, mint sok más kerületben az új lakások fajlagos ára. A jelentős emelkedés a vásárlók egy tekintélyes részét a használt lakásoktól az új lakások felé fordította.
Nagyot ugrottak az árak
A XIII. kerület népszerűsége már a válság előtt is jellemző volt, és most a fellendülés időszakában ismét szárnyal a kerület lakáspiaca. A nagy kereslet a lakásárakra is döntő hatással volt, az árak rohamosan emelkednek.
Az Otthontérkép adatai szerint 2015-ben az átlagos fajlagos értékesítési lakásár 323 ezer forint volt a XIII. kerületben. Ezen belül magasan a legtöbbet a Marina Parton kellett fizetni a lakásvásárlóknak, itt az átlagos fajlagos lakásár 434 ezer forint volt négyzetméterenként. A kerületen belül a második legdrágábbnak Újlipótváros számít 280 ezer forintos átlagos fajlagos áraival, míg a Vizafogó és Angyalföld városrészeken 272-273 ezer forint körül mozgott az értékesítési átlagár négyzetméterenként. Fontos megjegyezni, hogy a fentiekben az éves átlagos lakásárakat tűntettük fel, ami a hatalmas növekedés miatt jóval alatta maradhat a 2015 év végén fizetendőnek.
Kilőttek az árak a XIII. kerületben
Soóki-Tóth Gábort, az Otthon Centrum elemzési vezetőjét kérdeztük a XIII. kerület lakáspiacáról.
Kik és mit vásárolnak?
A kerületben dolgozó kollégáink tapasztalata, hogy a belvárosban magasan szárnyaló árak miatt a XIII. kerület a legjobb következő alternatívának számít a vevők (akár magánszemélyek, akár befektetők) körében. Mivel itt még vannak fejlesztési telkek, ezért az újépítésű lakások iránt érdeklődő vásárlókat is ide csábítja a növekvő kínálat.
A XIII. kerület használt lakásait magánszemélyek és hosszú távú kiadásra lakást keresők egyaránt vásárolják, az új építésű lakást vásárlók között ugyanakkor a befektetők már kevésbé jelennek meg. Jellemző továbbá, hogy a vevők sok esetben már régóta a kerületben élnek, és az új otthonukat is itt választják ki. Ez nem meglepő, mivel jó a közlekedés, az infrastruktúra ellátottság és Budapest ezen része értékálló, fejlődő környéknek számít.
A vásárlók befektetésként elsősorban az 1 szobás, vagy a nappali és1 hálós használt ingatlanokat részesítik előnyben. A saját célra lakást keresők azonban szinte mindent keresnek, de talán a nappali és egy-két hálószobás ingatlanok iránt mutatkozik a legnagyobb az érdeklődés. Az új lakásokat keresők között elsősorban két fő vásárlói csoportot lehet megkülönböztetni, a fiatalabb és a 40-45 éves, középkorosztályt.
Hogyan változtak az árak?
A használt lakásárak 2015 év végére 30%-50%-al magasabbak voltak, mint egy évvel korábban, de ez a trend lassulóban van, néhol már stagnálnak az árak. Ez a használt piaconalacsonyabb a forgási sebességet és nagyobb az alku mértéket eredményez. Jellemző, hogy a korábbi áremelkedés a vevők egy jó részét az új lakások felé fordította.
A tavalyi egész évhez képest az új építésű tranzakciók száma 2016-ban várhatóan körülbelül a háromszorosa lesz a 2015-ös tranzakciószámnak, bár konkrétumokat egyelőre nehéz mondani. Az induló árak tavaly év közepéhez képest emelkedtek: az induló új építésű angyalföldi ár 420 ezer forint volt tavaly év végén, most már 450 ezer forint, de a nagyon jó helyeken, például a Béke tér közelében az 500 forintot is elérheti. Vizafogón még kevés a tapasztalat, az itt nem régiben meghirdetett két nagy projekt 550-630 ezer forintos induló áron kínál lakásokat!
Jellemző, hogy az új lakásokat magasabb műszaki tartalommal kínálják, ilyen például az „okos otthon”, vagy újra a vételár részét képezi a konyhabútor gépekkel, illetve a klíma és/vagy redőny is alapfelszereltség lehet. Tapasztalatunk szerint kritikus az alaprajzi elrendezés is. Összességében elmondható, hogy tavaly óta egyértelműen megnőtt a bizalom az új építésű lakások iránt a kerületben.
Sokat kell fizetni a használt téglalakásokért
A fővárosban a használt téglaépítésű társasházak fajlagos árai 20-30 százalékos növekedést mutattak 2016 június vége és 2015 azonos időszaka között. A drágulás azonban még a fővároson belül is erős területi különbségeket mutatott, a külső pesti területeken például csak 15-25 százalékos volt az áremelkedés mértéke. A legnagyobb növekedés ugyan a befektetők által szinte megrohamozott belső kerületek mellett jegyezhető fel, az V. és a VIII. kerületekben 40 százalékkal is emelkedtek az árak, de a drágulási versenyben a XIII. kerület is szépen teljesített több mint 30 százalékos áremelkedésével.
Az Otthon Centrum adatai szerint a belváros és egyes peremkerületek kivételével a főváros kerületeinek többségében 300-550 ezer forint között mozgott a használt téglalakások fajlagos értékesítési ára az idei első félévben, a XIII. kerület a magasabb árazású területekhez tartozott, amit elsősorban a budai kerületek előztek csak meg az árversenyben. Az Otthon Centrum az idei év első 8 hónapjában megvalósított XIII. kerületi tranzakciói alapján a használt téglalakások átlagos ára meghaladta az 520 ezer forintot négyzetméterenként, a legalacsonyabb ár ugyan valamivel 200 ezer forint alatt mozgott, de a magasabb fajlagos árú lakásért több mint 1 millió forintot is elkértek.
A paneleket aranyáron mérik
A panellakás piac a tavalyi évben szárnyakat kapott, az árak szinte kilőttek, különösen a fővárosban. Egyes kerületekben, mint a X. a XV. és a XIII. 30-50 százalék közötti áremelkedés volt megfigyelhető az Otthon Centrum adatai szerint. A panelárak a fővárosban, ezen belül is a XI. és XIV. kerület mellett a XIII. kerületben voltak a legmagasabbak, itt már 300 ezer forintot meghaladó árakat kellett fizetni, a XIII. kerületben meghaladta a 350 ezer forintot is az átlagos fajlagos ár a 2016. első nyolc hónapjában. A legmagasabb árazású lakásokért négyzetméterenként több mint 465 ezer forintot is elkértek, de a legolcsóbb ingatlanok esetében is magas volt a fajlagos ár, 288 ezer forintot kellett fizetni négyzetméterenként.
Mélyen kell a zsebébe nyúlnia annak, aki új lakást szeretne
Az Otthon Centrum adatbázisa szerint, közel 5200 lakás épül a kerületben, amiből még bő 2700 lakás az eladó, a többi már gazdára talált. A projektek zömének átadását 2017-ben vagy később tervezik, bár azért van olyan épület is, ami már idén elkészül. A kínálati ár 400 ezer és 1,2 M Ft/nm között van, zömében azonban 500-600 ezer Ft/nm. Az Otthon Centrum felmérése szerint a XIII. kerületben átlagosan 582 ezer forintot kérnek el az új lakásokért, amivel a drágasági versenyben a fővárosi kerületek közül a 8. helyen áll, csak a belvárosi és a felkapott budai kerületek előzik meg.
Egyre több az új lakás
Több ingatlanfejlesztő meglátta tehát a kerületben rejlő potenciált. A térség egyik legfrissebb és legnagyobb újlakás-projektje a Biggeorge Property Zrt. nevéhez köthető az Árpád hídi metróállomástól pár percre, a Dagály- úszókomplexum szomszédságában. A Dagály Residence nevet viselő komplexumban 131 lakás kap majd helyet, az otthonok 29 négyzetmétertől indulnak, de 2-3 szobás otthonok és valódi budai panorámát kínáló penthouse lakások is megtalálhatóak a kínálatban. A lakások várhatóan 2018 negyedik negyedévében kerülnek átadásra. Az értékesítés már elkezdődött, a fejlesztő jelenleg bevezető árakon kínálja a lakásokat.
Forrás: portfolio.hu
