Tilthatják-e a társasházak az Airbnb-t? – Weisz Gábor Miklós a híradóban

weisz_04.13._2 (2)

Hiába hoz a közgyűlés határozatot, írják át az szervezési és működési szabályzatot az Airbnb betiltására, ha a társasházak kezében nincs lehetőség szankcionálni annak be nem tartását. Vagy mégis? Bíróságon peres eljárást lehet indítani. De vajon hova vezet ez az út?

Egy ideje arról szólnak a hírek, hogy két belvárosi társasház 2 hónapja gátolja az Airbnb-zést. Néhány ügyvédi iroda ezzel hirdeti magát: átírják az SZMSZ-t úgy, hogy blokkolni tudják a lakások rövid távú, turisztikai célú hasznosítását.

Nemrég született egy Kúriai döntés is ezzel kapcsolatban, amelyben a bíróság a bejelentés nélkül üzemeltetőkkel szemben a pénzbírság kiszabásáról szóló határozatot megsemmisítette, de helyben hagyta a Társasház azon döntését, miszerint előzetes hozzájárulás szükséges ezen tevékenység végzéséhez.

szállásadás - airbnb

Kell-e engedély a funkcióváltáshoz?

A társasház ugyan hozhat olyan rendelkezést az SZMSZ-ben, amely előzetes jóváhagyáshoz vagy engedélyhez köti a tulajdonosok számár a funkcióváltást, azonban szankciót nem rendelhet hozzá – mondta Weisz Gábor Miklós, a Magyar Közös Képviselők Egyesületének (MaKKE) szakmai igazgatója a hirado.hu-nak. Azaz nem büntethetik semmilyen módon azt a tulajdonost, aki ezt nem tartja be.

A funkcióváltást, vagyis például azt, hogy az ingatlan kiadható legyen, a társasházi törvény két feltételhez köti – folytatta a szakmai igazgató. Ez egyik, hogy a tevékenység ne legyen jogszabályba ütköző. Ez azt jelenti, hogy például egy társasházban nem lehet vágóhidat üzemeltetni. Valamint, hogy a szükséges külön engedélyek meglegyenek. Például egy orvosi rendelőhöz ÁNTSZ engedély a feltétel.

Az Airbnb lakáskiadáshoz pedig hatósági jóváhagyás kell, amit a jegyző ad ki. Az engedély nélkül működő lakáskiadást sem a társasház szankcionálhatja, hanem sokkal inkább bukhat meg egy NAV ellenőrzés során.

A társasház ugyanis nem korlátozhatja a tulajdonost saját tulajdonosi jogok effajta gyakorlásában, amíg ezzel mások érdekeit nem sérti – emelte ki Weisz Gábor Miklós.

Ha nincs szankció – értelmetlen a tiltás?

Az Airbnb-zéssel járó kellemetlenségek egy részét egyébként a jelenleg hatályos jogszabályok, valamint az érvényben lévő szabályozás lefedi. Többek között a Ptk. szabályozza az ingatlanban, illetve az épületben keletkezett anyagi kár megtérítését. Valamint a tulajdonos a magántulajdonában való nem megfelelő magatartását a jegyzőnél kezdeményezhető birtokvédelemmel lehet orvosolni.

A társasházi törvény szerint egy jelenleg legális tevékenység végzéséhez szükséges funkcióváltást nem tud a lakógyűlés megtiltani – magyarázta Weisz Gábor Miklós. Abban az esetben lehet korlátozni, ha részletes indoklás szerepel hozzá a lakhatás nyugalmát megzavaró magatartásokról. Ez lehet a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető egyéb tevékenység.

Hová vezethet a tiltás?

dr. Barkassy-Grünfeld Loránd ügyvéd szerint a Kúria döntése mégis változást jelent az eddigiekhez képest. Szankciót valóban nem szabhat ki a Társasház, mivel nem gyakorolhat hatósági jogkört, de az SZMSZ határozatával szembemenő tulajdonos gyakorlatilag jogellenesen jár el, abban az esetben, ha folytatja a tiltás ellenére az Airbnb-zést. Ebben az esetben vele szemben bármelyik tulajdonos bírósági eljárást kezdeményezhet, azzal az indoklással, hogy a tevékenység sérti a személyiségi jogait.

A Ptk. szabályozása szerint pedig kérhetik a bíróságtól a jogellenes magatartás betiltását, valamint sérelem- és kártérítési díj megfizetését.

Stockphoto - !!EDITORIAL!!- airbnb - mobil - foglalás - laptop - zene

Azt azonban az ügyvéd is elismerte, hogy ez egy végletes megoldás a problémára. Hiszen ez arról szól, hogy a lakókat elsősorban nem maga a károkozás vagy a hangoskodás zavarja, hanem pusztán az a tény, hogy a lakókörnyezet nem lakhatási célokat szolgál, és hogy a közös használatú területeken folyamatosan idegenekkel találkoznak.

Ez pedig – kicsit sarkítva persze – de azt jelenti, hogy az Airbnb-ző tulajdonost korlátozzák a tulajdonból fakadó jogaiban, pusztán azért, mert a többi lakó személyiségi joga sérül vagy sérülhet azáltal, hogy folyamatosan idegen arcokkal találkozik a lakása közelében.

Ez a gondolkodásmód pedig jogilag oda vezetne, hogy a Társasházak ezen alapon akár egy háziorvosi rendelő, egy ügyvédi vagy könyvelő iroda működését is betilthatnák, hogy ne zavarja a lakókat a túl nagy ügyfélforgalom – magyarázta dr. Barkassy-Grünfeld Loránd. Hozzátette, az Airbnb robbanásszerű elterjedése eddig nem látott problémákkal állította szembe a lakótársakat. De a Társasházak egy részénél az Airbnb betiltása helyett sokkal szofisztikáltabb megoldásokat keresnek.
Egy ennyire végletes megoldás – mint a lakáskiadások SZMSZ-ben való betiltása – akár visszaélésekre is lehetőséget biztosítana.

Tilalom helyett szabályozás

Nyilvánvaló, hogy egyre több társasházban okoznak gondot a lakáshotelek szabályozatlan működése: nincs vendégregisztrálás, ellenőrizetlen a helyiségek higiéniai állapota és az érkező turistákat senki nem kényszeríti az alapvető együttélési szabályok betartására. De pusztán azzal definiálva a kárt, hogy „idegen arcok járnak a társasházban” lehetetlen valamit megtiltani. Önmagában az Airbnb-szolgáltatás nem jelenti a nyugalom megzavarását.

A MaKKE szakmai igazgatója szerint a probléma összetett, ezért a megoldást is több szempontból találhatjuk meg. Elsősorban az Airbnb-t igénybe vevők oldaláról lehetne megközelíteni.

Nyomon követhetővé tenni a házban megforduló idegeneket, például egy recepciószolgálattal. Hiszen egy szállodába érkezve is az első lépés a bejelentkezés. Az okozott károk fedezésére pedig kaució letételét kérhetnék. A szabályozással a házi rend betartatása lenne a cél az érkező turistákkal.

Eladó lakást hirdető felirat a XIII. kerületi Pannónia utcában. MTI Fotó: Marjai JánosMTI Fotó: Marjai János

Fontos kérdés a közös tulajdonban esett károk helyreállítási költségeinek viselése is. Hiszen gyakran előfordul, hogy a valódi elkövetők már országhatáron kívül vannak, mire a kárt észreveszik. Ilyenkor mentesülnek a kártérítés alól, és társasház költségén kerül sor a javításokra. Ugyan létezik biztosítás formájában fedezet az Airbnb-nél az okozott károk kiegyenlítésére, de a bizonyítás és az érvényesítés nagyon nehézkes. Ezért inkább magát a tulajdonost kellene érdekeltté tenni a nyugalom fenntartásában. Ezzel nem a tevékenység betiltását lehetne elérni, hanem sokkal inkább azt, hogy az okozott kárt a tulajdonos viselje – hangsúlyozta ki Weisz Gábor Miklós.

Végezetül pedig egy külső felügyeleti szervre lenne szükség, amely a megfelelő működést ellenőrizné az Airbnb-zőknél – tett hozzá a szakmai igazgató.

dr. Barkassy-Grünfeld Loránd szerint az Airbnb tevékenység megkezdése előtt körültekintően kell eljárni. A tulajdonosok többsége gyakran közömbös a Társasház ügyei iránt, ezért akár előre érdemes megnyerni néhány lakót támogatóként. Hiszen a jelenlegi szabályozás értelmében hiába kapja meg egy tulajdonos a jegyzőtől az engedélyt, a tevékenység végzését a Társasház még leszavazhatja – állítja az ügyvéd. Ebben az esetben a tulajdonos tulajdonból fakadó jogai pusztán a Társasház lakóépületi hasznosításánál ér véget.

Piaci befolyásolás

Az Airbnb-ztetés nem változtat az ingatlanpiacon a MaKKE álláspontja szerint, abban az értelemben, hogy betiltása esetén se nem csökkennének, se nem nőnének az ingatlanárak. Csupán adott társasházon belül módosíthat lefelé vagy felfelé az árakon – jegyezte meg Weisz Gábor Miklós.

A Figyelőben megszólalt Balla Ákos, a Balla Ingatlaniroda vezetője korábban úgy fogalmazott, hogy az Airbnb korlátozása a társasház valamennyi lakásának értékét jelentősen csökkentené, hiszen a befektetők nyilvánvalóan nem mennek oda, ahol tilos a turisztikai hasznosítás, vagy tudható, hogy az lesz.

Forrás: hirado.hu