Egy évtizede nem látott lendületet vett 2016-ban a budapesti lakásépítési piac. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint tavaly közel 350 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el a fővárosban 11 ezer új lakással. Egyelőre a kereslet is lépést tart a kínálattal: a tavaly eladott 6400 új lakás 50%-os emelkedést jelent egy év alatt. Az alacsonyabb, 5%-os áfakulcs még szűk egy évet hagy a nagyberuházások előkészítésére, ennek hatálya után ismét visszaeshet a piac.
„Nem meglepő, hogy a csak tavaly – elsősorban az áfacsökkentés hatására – újonnan értékesíteni kezdett 350 társasházi beruházásból 56 a XIII. kerületben indult el. Ezek keretében 3300 lakás megépülése várható nagyjából 2018. végéig. A hagyományosan közkedvelt XI. kerület ugyanilyen projektszámmal, de a kisebb átlagvolumen miatt „csak” 1800 lakással áll a második helyen. Ezer feletti lakásszámmal még a VIII. és a IX. kerületek mozgatják meg leginkább a beruházók fantáziáját” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
A konkrét projektindítások mellett a tavalyi a nagy bejelentések éve is volt. Mindeddig nem volt szokás, hogy a beruházók előre beharangozták volna a következő projektjeiket, most viszont elsősorban a nagyobb cégek egymásra licitálva fedik fel beruházási terveiket évekre előre, ezzel is próbálva magukhoz kötni a potenciális vevőket. Az OTP adatbázisában jelenleg kereken 100 előkészítés alatt álló projekt sorakozik (a nagyobbak ütemenként külön számolva) nagyjából 11.500 megépítendő lakással. Van olyan fejlesztő, aki az 5%-os áfakulcs eredetileg 2019. végéig érvényben lévő határidején túl is tervez, a cégek többsége azonban rohamtempóban próbálja addig lezárni a még csőben lévő beruházásait. Ezután ugyanis, a növekvő adóteher miatt, valószínűleg áremelésre kényszerülnek, amit a vevők már nem feltétlenül tudnak vagy akarnak megfizetni. Valkó szerint, még ha nem számolunk a jelenleg nagyon is érezhető munkaerőhiánnyal, vagy egyéb váratlan eseménnyel, egy 100-150 lakásos épület megépítése legalább másfél évet vesz igénybe. Ha a tervezést, engedélyeztetést, vagy az esetleges telekvásárlást is belekalkuláljuk, akkor már az idei évben mindenképp érdemes elindítani az új projekteket.
Az OTP adatbázisában tavaly regisztrált 6400 eladott lakás mindenképp optimizmusra ad okot. Ez ugyanis egy év alatt 50%-os növekedést jelent, s négyszerese a 2012-es mélypontnak, ugyanakkor még mindig elmarad a válság előtti csúcsévek tízezer feletti keresletétől. Figyelembe véve, hogy ezen felül tavaly már ezres nagyságrendben előszerződést is kötöttek a lakásvásárlók építései engedéllyel még nem rendelkező lakásokra, idén még közelebb kerülhet a tízezres eladási szám. Ahogy kínálatban, úgy a keresletben is a XIII. vezet, tavaly 1300 lakás talált itt gazdára. A XI. kerület alig kevesebb, 1250 lakással a második. Ezután jócskán lemaradva a IX. kerület következik 750, míg a XIV. és a VIII. kerület 600-600 ingatlannal.
A kereslet látványos megugrását a kínálat – és itt már a konkrétan megépülő lakásokat számoljuk! – csak nagyjából egy év késéssel követi. „Míg adataink szerint 2016-ban háromezer társasházi lakás épült fel a fővárosban, idén már közel kétszer ennyi, 5600 átadására számítunk. Mindemellett 2018-as befejezési dátummal már most hétezer további lakást tartalmaz adatbázisunk. Még ha ezek közül jócskán lesznek olyanok, amelyek átadása halasztódik, ez a szám az újabb és újabb projektek nyilvánosságra kerülésével inkább csak nőni fog” – ad előrejelzést Valkó Dávid. „A favorit ebben a mutatóban is a XIII. kerület: idén itt 1500 új lakás megépülése várható, míg jövőre újabb 2000-ről van már most információnk. Idén a XIV. kerület állhat a dobogó második fokára 900 lakással, a XI. pedig a harmadikra 660 ingatlannal.”
A lakásvásárlóknak rossz hír, hogy az árak tavaly óta meredeken nőnek. Míg 2015-ben 450 ezer Ft/m2 környékén lehetett a budapesti átlagár, tavaly ez már elérte a félmilliós limitet. Az idei átadású beruházások átlagára kimutatásunk szerint 560 ezer forint lehet, jövőre pedig hatszázezer közelébe nőhet. Jelenleg kéttucatnyi társasházi beruházás átlagos négyzetméterára van egymillió forint felett; nagyjából fele-fele részben drágább budai, illetve szűkebben vett pesti belvárosi elhelyezkedéssel. A jellemző azonban ezen a két területen a 700-900 ezer Ft/m2 közötti árcédula. A másik végletet a Pest peremi városrészek képviselik, ahol kisebb társasházakban, illetve sorházakban még általában négyszázezer forint alatt lehet egy négyzetméterhez jutni. A kínálat nagy részét adó tömegpiacon (VIII., IX., XI., XIII. és XIV. kerület) 5-600 ezer Ft/m2 közötti árak jellemzőek, s a verseny már most is itt a legnagyobb. A konkurencia erősödése, illetve a vevői preferenciák változása újabb hívószavakat generáltak építtetői oldalról. Egyre több projekt honlapján, illetve lakáshirdetésben látni például az „okosotthon” megjelölést, illetve a fűtési rendszernél a hőszivattyús, padló- és mennyezeti hőszabályozással kombinált technológiát.
