Legyen az ember akár ingatlanpiaci elemző, várospolitikus, hobbiurbanista, lokálpatrióta, vagy „csak” egyszerű városlakó, a négyévente esedékes parlamenti és önkormányzati választások előtti fél-egy év szinte mindig a legizgalmasabb időszakok közé tartozik, mármint ami az átadásokat, avatásokat, szalagátvágásokat illeti. És itt most pár percre tekintsünk el az uniós és a hazai közpénzek jó gazdaként történő felhasználásáról. Ami azonban tény, hogy 2013 az állam éve volt az ingatlanpiacon, és az előrejelzések szerint várhatóan 2014 is az lesz. Az új projektek és fejlesztések végeláthatatlan sora kötődik manapság a kormányhoz, a fővároshoz, valamint a helyi és a kerületi önkormányzatokhoz, miközben a versenyszféra, és a magántőke befektetési és fejlesztési hajlandósága mostanság évtizedes mélypontokon teng. Az ingatlanpiac 2013-as topsztorija nem más, minthogy „Ma az állam a legnagyobb ingatlanfejlesztő”.
Az állami szerepvállalás súlyának jelentős mértékű megnövekedésével azonban nincsen mostanság egyedül az ingatlanszektor, hiszen a gazdaság egyéb területein is egyre erősebb szereplőként láthatjuk a néphatalom megtestesítőjét. Nyilvánvalóan nem ugyanolyan beruházásokat kell elképzelni, mint amilyeneket az olykor szidott, máskor pedig dicsőített külföldi és hazai fejlesztőcégektől megszoktunk. Az állami forintok jellemzően nem irodaházakban, bevásárlóközpontokban (bár erre most pont akad egy kivétel), vagy új építésű lakóparkokban öltenek testet, hanem többnyire infrastrukturális fejlesztésekben (tömegközlekedés, út- és vasútépítés, közműhálózatok), közterek, illetve kulturális, oktatási, sport (pl. stadion) és ezekhez hasonló, papíron a közjót szolgáló, létesítmények felújításában, újjáépítésében, fejlesztésében. A kivétel pedig, hogy ne húzzuk a kedélyeket, a Bálna, amit bár mi is „kultúrpláza”-ként aposztrofálunk, technikailag mégiscsak egy bevásárlóközpont.
Az állami túlsúly lényegében két ok miatt feltűnő. Az egyik az, hogy a versenyszféra kvázi halott, vagyis nem nehéz kiemelkednie az államnak ebből a mezőnyből. A másik pedig, hogy több olyan beruházást is beindítottak, amiket máshol többnyire magánpénzből, vagy kevert konstrukcióban szoktak megvalósítani. Mondhatnánk nyugodtan, hogy nem az állam fejleszt túl sokat (bár a stadionépítések helyett az oktatás, vagy az egészségügy fejlesztését követelők természetesen ezt nem így gondolják), hanem a piaci alapú projektek száma megrázóan alacsony. Bár az építőipar komoly fellendülésben van a statisztikák alapján (a katasztrófálisnak is mondható 2012-es adatokhoz képest) a stadionépítéseknek és egyéb állami megrendeléseknek köszönhetően, ezek a beruházások nem lennének ennyire jelentékenyek, ha a hazai ingatlanpiac nem éppen a romjain heverne, és várná éppen azt a pontot, amikor újra minden körülmény megfelelő, akár a spekulatív, akár a jövőbe vetett bizalmat és növekedést igénylő saját tulajdonú ingatlanberuházások számára.
Zsugorodott az építőipar, de a kilátások egyre jobbak
A piac állapotát és a fejlesztések volumenét az ingatlanosoknak nem kell különösebben bemutatni. A legtöbbünk 10 másodperc alatt akár ABC sorrendbe is tudná rendezni az idén elkészült jelentősebbnek számító ingatlanfejlesztéseket. Ám azok számára, akik évente csupán egy-két ingatlanpiaci cikkel találkoznak, érdemes megemlíteni, hogy az évente megrendezésre kerülő „Év projektje” versenyünkre szinte alig tudtuk összeszedni azt a 8 projektet, ami versenybe szállhatott.
Mit fejlesztett a piac?
Az Örs Vezér téri Árkád egy új, 20 ezer négyzetméteres szárnnyal bővült, Árkád2 néven. A Geometria Kft. saját használatra épített egy kisebb székházat, ami az egyik legmenőbb irodaháza lett az országnak. A multimilliárdos Gattyán György, pénzt nem sajnálva valósította meg az eddig látott egyik legimpozánsabb budapesti épületrekonstrukciót, az Andrássy út egyik palotájából luxusplázaként újjáéledő il Bacio di Stile fantázianevű divatáruházat. Fehér hollóként robbant, az amúgy is rendkívül magas üresedési adatokat produkáló irodapiacra (az eddig ismert bérbeadottsági adatok alapján nem túl sikeresen) a Váci Greens irodakomplexum bruttó 16 ezer négyzetméteres első üteme. Valamint az idei év gyümölcse, a saját pályáján szintén felső kategóriásnak számító, 20 lakásos Völgy Liget lakópark. Látva azonban a folyamatban lévő további projekteket, a 2014-es évben sem lesz majd egyszerű dolgunk a piaci oldal tekintetében, amikor a legjobb fejlesztéseket szeretnénk majd összegyűjteni. Mindenesetre feltűnő, hogy az új beruházások között arányaiban magasnak mondható az extra minőségű, olykor luxus fejlesztések száma. Ez pedig egyértelműen a még megmaradt fizetőképes kereslettel, illetve a piaci igényekkel állítható párhuzamba.
2013.11.29 14:59 A Green House lett az Év projektje
Állami érdekeltségek
Muszáj hangsúlyoznunk, hogy bár az állami és önkormányzati beruházások (utak, csatornák, közterek, közlekedési fejlesztések, stadionok, stb.) ahogy természetesen a magánjellegűek is (társasház, gyárcsarnok, bevásárlóközpont, stb.), rendkívül szerteágazóak lehetnek, a jelen összegzésünkben elsősorban a nagyobb volumenű, kiemelt fejlesztéseket említjük.
Forrás: varkertbazarinfo.hu
Készülőben van a Kossuth tér, illetve a teljes Steindl Imre Program (SIP) keretében megvalósuló fejlesztések. Mindeközben a Duna túlpartján, kicsit délebbre a Várkert Bazár teljes megújításán dolgoznak, ami valljuk be, régi adósság a budapestiek, a városkép, a kulturált környezet, és egyben a turisztikai zászlóshajóként kezelt Várnegyed számára. Eközben komoly erők tüsténkednek a VIII. kerületben is, akik nem máson, mint a Ludovika Campus projekten, vagyis a Nemzeti Közszolgálati Egyetem megépülésén fáradoznak. Mindezek mellett az ország minden szegletében épülnek és újulnak meg focistadionok, amik szintén jelentős tételt jelentenek, mind a költségvetés, mind az építőipari volumen tekintetében.
Forrás: ludovika-campus.hu
Bár nem tartoznak a klasszikus értelemben vett ingatlanfejlesztések sorába, a (hírek szerint) jövő tavaszra átadásra kerülő 4-es metró, és az ezzel kapcsolatos felszíni munkálatok befejezése (közterek megújulása, a városlakók számára újra használható életterekként való birtokba vétele), valamint többek között a belvárosban zajló városrehabilitációs és közlekedésfejlesztési projektek, mint a Ferenciek tere átalakítása, és a teljes Budapest Szíve program, egy külön fejezetet jelentenek a folyamatban lévő fejlesztések listáján. A metró pedig amellett, hogy komoly előnyökkel jár a közlekedni vágyók számára, új területeket nyit meg az ingatlanpiac egyéb szegmenseinek is. Itt vannak például a metrómegállókhoz közel lakások ára és forgalomképessége, avagy a Kelenföldi pályaudvarnálkészülődő iroda és kiskereskedelmi fejlesztések. De ezen a lapon kell említeni a készülő margitszigeti,városligeti, vagy normafai terveket is, amiknek a megvalósulásával kapcsolatban azonban még bőven akadnak kérdőjelek.
Bikás park metrómegálló. Forrás: metro4.hu, Nyitrai Dávid BKK
De jó gazda-e az állam?
A kiemelt állami fejlesztések mellett, elkerülhetetlen az állami tulajdon és vagyon kérdésköre is, ennek megfelelően a legfontosabb témák között volt ez is az idei Portfolio.hu Property Investment Forumon. Ugyanis az, hogy valaki magánpénzből, valamint hozzáadott banki finanszírozásból veszteséges, rosszul üzemelő ingatlant fejleszt (bár hasznosnak nem hasznos, sőt, adott esetben egy üresen tengődő, rossz minőségű, esetleg funkciótlan épület komoly károkat is okozhat), mondhatjuk, hogy az ő bajuk. Van is ilyen bajból most elég az országban, nézzük csak meg a bedőlt, bankokhoz került ingatlanokat. Azonban az adóforintokat illik jól körüljárt, társadalmilag hasznos és fenntartható projektekre költeni.
A Forum beszélgetésének résztvevői persze itt sem értettek mindenben egyet. „Az állam nem jó gazda, hiszen nem ez a dolga. A kérdés az, hogy ezt átlátja-e és rábízza-e az ingatlan portfólióját arra, aki ért hozzá” – vezette be a beszélgetést Barts J. Balázs FRICS, a Fővárosi Vízművek ingatlangazdálkodási osztályvezetője. „Az a fontos, hogy az állam hogyan tudja kezelni azt a helyzetet, hogy a portfóliója nem profitorientált, csak annak működtetésére, karbantartására van szüksége és felhatalmazása.” – ezt már Bérczi László MRICS, az RICS Magyarország szakértője tette hozzá. Arra, az egyébként rengeteg mindent befolyásoló és fontos kérdésre pedig, hogy milyen az állami ingatlanvagyon állapota, nincs ember, aki egyértelmű választ adni, mert nagyon nagy a szórás. Mindenütt vannak jó és rossz példák is. Marjay Gyula, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő ingó- és ingatlanvagyonért felelős főigazgatója ugyanitt hozzátette, hogy a fölösleges ingatlanok lassan eltűnnek az állami ingatlanportfólióból.
Az új FTC stadion makettje. Forrás: budapest.hu
Ma még csak őszintén bizakodni tudunk abban, hogy a most megvalósuló projektek a jó példák sorát fogják erősíteni, és ha már egyszer forint százmilliárdokból megépülnek, akkor még hosszú évtizedek múlva is a javára lesznek mindazoknak, akik majd használják, látják azokat.
A címlapkép forrása: nemzetfotere.hu
Forrás: portfolio.hu
