Az európai és benne a kelet-közép-európai befektetési ingatlanpiacok háza tájáról egyre nagyobb optimizmusra okot adó hírek érkeznek. Az egyik leglátványosabb fejlődést éppen a magyar piac hozta, ami azonban kis öröm az ürömben, hiszen rendkívül alacsony bázisról indulunk. Magyarország azonban mégis szerepel a rekorderek listáján: a 10 legnagyobb régiós befektetési tranzakció közé egy hazai irodapiaci tranzakció is fel tudott kerülni.
A világgazdaság – és benne Európa – gazdasági kilátásaival kapcsolatban erősödő optimizmus az ingatlanpiacokra is növekvő befektetői bizalmat hozott, és az európai befektetési ingatlanpiacok háza tájáról egyre jobb híreket kapunk. Az Európában kereskedelmi ingatlanokba fektetett tőke volumene a CBRE adatai szerint 2013 utolsó negyedévében elérte az 53,4 milliárd eurót, ami az előző negyedévhez képest 46, 2012 azonos időszakához képest pedig 19 százalékos növekedést jelent. Időben visszatekintve pedig ez azt jelenti, hogy a befektetők 2007 óta nem voltak ilyen aktívak Európában.
A fő fókusz továbbra is az Egyesült Királyság – ezen belül is London -, a legnagyobb német városok, illetve Franciaország. A londoni piacot soha nem látott befektetési roham turbózza: a legjobban teljesítő európai piac az elmúlt év utolsó három hónapját tekintve minden idők legerősebb negyedévét produkálta, a befektetések volumene 10,9 milliárd euró körül alakult.
A befektetők alapvetően még mindig a mérsékelt kockázatokat képviselő core piacokat és a prémium kategóriás eszközöket keresik. Ahogy azonban az érett európai piacokon elérhető prémium minőségű ingatlanok köre szűkül, ezzel párhuzamosan pedig az ingatlanba mint eszközosztályba vetett bizalom erősödik, úgy növekszik a befektetők kockázati étvágya is. Ennek megfelelően a figyelem egyre inkább a core piacokon kívüli, magasabb hozamokat ígérő régiók, illetve a másodlagos eszközök felé irányul. Ez a periférikus dél-európai pia cok mellett a kelet-közép-európai piacok számára is újabb lehetőségeket teremt. Az euróválság ideje alatt leginkább szenvedő PIIGS országok például az elmúlt évben látványosan feltörtek, és régiónk is kitartóan emelkedő volumeneket produkál.
Lengyelország mindenek felett
A kelet-közép-európai befektetési volumenek 2013-ban is intenzív növekedést mutattak, a DTZ Kelet-Közép-Európára vonatkozó adatai szerint a régióban kereskedelmi ingatlanokba fektetett tőke volumene tavaly elérte a 4,7 milliárd eurót. Az egyik leglátványosabb fejlődést éppen Magyarország hozta, ami kis öröm az ürömben, hiszen nagyon alacsony bázisról indulunk. A régiós status quo azonban továbbra is kitart: a KKE országok favoritja egyértelműen Lengyelország. A DTZ számai nagyon masszív erőfölényt mutatnak, a régióban befektetett tőke oroszlánrésze Lengyelországhoz köthető. A lengyel piac elsöprő erejét a befektetési volumeneken túl még egy szembeötlő tény bizonyítja: a régió 15 legnagyobb értékű tranzakciójából 11 a lengyel piacon köttetett (a portfólió ügyleteket nem számítva), és a toplista élén is egy katowicei ügylet áll. 2014 legnagyobb volumenű kereskedelmiingatlan-piaci tranzakciója a katowicei Silesia City Centre eladása volt, az öt legjobban teljesítő lengyelországi bevásárlóközpont egyikét csak nem 412 millió euróért vásárolta meg egy Allianz vezette befektetői konzorcium az Immofinanztól. A tranzakció keretében többek között az ECE Projekt management is tulajdont szerzett az ingatlanban. Érdekes visszaemlékeznünk, hogy a Silesia City Cent re eredetileg a TriGranit első lengyelországi projektje volt. A 180 millió euróból fejlesztett bevásárlóközpontot 2004-ben adták át, a sikerre alapozva azután a létesítményt később az Immofinanz ‒ mintegy 50 millió euróból ‒ további 60 ezer négyzetméterrel összesen 89 ezer nm-esre bővítette (bérbe adható terület).
Bomba a cseh piacon
Bár listánkat egyértelműen Lengyelország ural ja, a régió második legnagyobb tranzakciója éppen nem ott, hanem Csehországban történt. A prágai The Park eladása a régió legnagyobb volumenű önálló irodapiaci tranzakciója volt 2013-ban, és egyben a cseh ingatlanpiac történetének legnagyobb irodapiaci befektetési tranzakciója. Az irodapark a vevő Starwood Capital Group és az eladó Aberdeen Asset Management között mintegy 275 millió euróért cserélt gazdát. A Prága Chodov kerületében elhelyezkedő, 2008-ban átadott The Park 12 épülete 116 000 nm bérbe adható területtel rendelkezik, és a tranzakció lezárásakor mintegy 99 százalékos bérbeadottságot mondhatott magáénak.
Toplistánkon egyébként még egy csehországi irodapiaci tranzakció szerepel, az Andel Park B épületét a GLL Real Estate a SEB-től vásárolta meg, a tranzakció értékét a felek nem tették nyilvánossá, de ez a lépték biztosan elegendő volt ahhoz, hogy felkerüljön listánk 13. helyére. Megint Lengyelország
A lista a továbbiakban ismét Lengyelországról szó. Az elmúlt évben egyéb ként 3,15 milliárd eurós befektetési volumenével a lengyel piac a 2006-os rekordév óta (4,5 milliárd euró) a legjobb teljesítményt produkálta, a tavalyi évhez képest 27 százalékos növekedést felmutatva. A legnagyobb volumenű tranzakción túl tekintve, a lengyel piacot általánosságban is a kiskereskedelmi (retail) szegmenshez köthető tranzakciók dominálják: a listánkon szereplő 5 legjelentősebb lengyelországi tranzakció mindegyike a kiskereskedelmi (retail) szektorban történt, ami több mint dupláját teszi ki a 15-ös listába bekerülő lengyelországi irodapiaci tranzakciók volumenének (510 millió euró szemben a retail szektor 1074 milliárd eurójával). A piac egészét tekintve a befektetett tőke 40 százaléka köthető retail szegmenshez, amelyek ebben az esetben is reprezentálják a lengyel gazdaság erejét és a lakosság kitartóan erősödő fo gyasz tói bizalmát.
A top 15 további lengyel versenyzőjét nem sorolnánk föl, annyit azonban érdemes megjegyezni, hogy ezek a tranzakciók már az irodaszegmenshez köthetők, és ahogy láttuk, ezek volumene mindössze a felét teszi ki a listánkon szereplő (lengyel) retail piaci tranzakcióknak, az összbefektetési volumeneket tekintve azonban az iroda szegmens már sokkal jelentősebb, mintegy 36 százalékos részesedést ér el.
Mi is labdába rúgunk
Így érkeztünk el ahhoz az örömteli hírhez, hogy listánkra, méghozzá a top 10-be egy magyar tranzakció is felkerült. Bár az ügyletről nem közöltek hivatalos adatokat (ezek a DTZ által rendelkezésünkre bocsátott listán sem szerepelnek), piaci információk szerint a Roosevelt 7/8 irodaház eladásáról van szó. A 29 ezer nm-es budapesti belvárosi prémium kategóriás irodaházat a német befektetési alapkezelő, a GLL Partners egyik alapjától egy másik alapja vette meg. Az ügylet nem nyílt piaci tranzakció volt, azonban annak volumenét – 7,5 százalékos hozam mellett – 100 millió euró környékére becsülik.
A magyarországi kereskedelmiingatlan-piaci befektetési volumen a DTZ ada tai szerint 2013-ban 271 millió eurót tett ki, ami egy nagyon jelentős, mintegy ötszörös növekedést jelent a ta valyi évhez képest. Az összvolumen csak nem 77 százalékát há rom nagy értékű tranzakció tette ki. A már említett iroda piaci tranzakció, illetve egy nem kimondottan a magyar piacra koncentráló ipariingatlan-tranzakció, amely a ProLogis és a Norges Bank Investment Managementhez köthető. A két cég vegyes vállalatot hozott létre, ennek során egy nemzetközi portfólió keretein belül a Norges számos magyar ingatlan 50 százalékos tulajdonrészét szerezte meg. A harmadik ügylet a CPI nemzetközi terjeszkedéséhez köthető, Orco és Ablon részvények vásárlásával két irodaház – mintegy 59 millió euró értékben – vándorolt a lengyel befektetőhöz.
A listára még egy – volumenében a toplista élbolyához képest már jóval szerényebb – ipariingatlan-tranzakció is fel tudott kerülni, ami ismét – nem meglepő módon – a lengyel piachoz köthető. Ennek keretében a H&M poznani logisztikai központja került a W. P. Carey hez az Invesco Real Es tate egyik alapjától. A létesítmény a H&M kelet-közép-európai központja és a vállalat európai szinten is meghatározó on line kiskereskedelmet kiszolgáló elosztó központja.
Forrás: portfolio.hu
