Az agglomerációba költözők közül sokan rosszul mérik fel az ingázás járulékos költségeinek mértékét, pedig a bejárás anyagi vonzata miatt hosszabb távon akár több millió forinttal is olcsóbb lehet Budapesten maradni.
Sokan döntenek a város elhagyása mellett kisgyerekkel, mivel a pesti árakon nem engedhetnék meg maguknak egy családi ház megvásárlását, s a kert vonzereje inkább a környező alvó települések irányába tereli a költözőket. Többen azonban rosszul mérik fel az alvótelepülésekre költözés ráfordításait.
A Budapestről történő kiköltözésnek számos rejtett, a vásárláskor figyelembe nem vett költsége van. Számolni kell a megnövekedett menetidővel. A városba befelé tartó utak zsúfoltak, így egy 20 perces szakasznak akár 1 óra is lehet a megtétele. A mostani elemzésben nem számoltunk az utazáshoz köthető alternatív költséggel, de azt meg kell említeni, hogy ezt, mint elvesztett munkabért figyelembe véve tovább csökkenne az agglomerációs települések ingatlanjainak árelőnye.
Egyértelműen számolni kell azonban a bejárás költségével, a benzin költség budapestihez képesti jelentős emelkedésével. Az elemzés során 8 l/100 km-es fogyasztást vettünk alapul, illetve 400 forintos benzinárral számoltunk egy 20 munkanapos hónap esetén, ahol a feltételezett munkahely a Váci út elején helyezkedik el. Az előbb említetten felül még a parkolási díj is plusz költségtényezőt jelent, ha a munkahely nem biztosít parkolóhelyet az irodaházon belül. De természetesen léteznek ingyenes P+R parkolási lehetőségek a város különböző pontjain, ahonnan a tömegközlekedést igénybe véve legalább a parkolási díjat meg lehet spórolni.
Az egyszerűség kedvéért azt feltételeztük, hogy a budapestiek nem használnak autót a munkába járáshoz, a vidékiek pedig a hozzájuk legközelebb eső ingyenes P+R parkolóba helyezik járműveiket, s tömegközlekedéssel utaznak tovább. Szintén az autós bejárást terheli még az autó amortizációjához köthető költség, a mostani számítások során a NAV iránymutatását vettük figyelembe, s 9 százalékos értékcsökkenéssel számoltunk. Ez utóbbi azonban csak a szervizelés költségét fedezi, még számításba kell venni, hogy a kiköltözők autóvásárlásra is kényszerülhetnek. Szintén az egyszerűség kedvéért egy 20 év alatt értékét elvesztő, 4 millió forintos autó megvételével számoltunk.
Az agglomerációból történő ingázás okozta költség növekedés 11 ezer és 50 ezer forint között ingadozik még egy autó használata esetén is. A legalacsonyabb Budakeszi és a XII. kerület vonatkozásában a különbség, míg a leginkább a legtávolabb elhelyezkedő Vácról történő bejárás esetén ugranak meg az utazási költségek a kiköltözéssel. Amennyiben két autót kell fenntartani az említett összegek duplázódnak, így Vác esetében már komoly, 100 ezer forintos költségemelkedéssel számolhatunk, de a második helyezett Gödöllő esetében is átlépi a 80 ezer forintot a különbség.
100 nm-es, újszerű ikerház Lőrincen (23,9 millió forint). További képekért kattints a fotóra.
Az elemzés során az utazási költséget egyfajta kiegészítő törlesztő részletnek tekintjük, az agglomeráció választásánál úgy tekintettünk, mintha az utazási költség elejéig plusz hitelt vennénk fel a vásárláshoz. Ezek alapján, ha az utazás miatti költségnövekedés összegét hiteltörlesztésre fordítanánk, akkor egy autó fenntartása esetén a felvett hitel összege 1,65 és 7,5 millió forinttal emelkedne. Ha a két autó használatára költött összeget inkább hiteltörlesztésre fordítanánk, az eredetihez képest 3,3 és 15 millió forinttal növekedne a felvett hitel összege. (Természetesen azt feltételezve, hogy az ingatlan vásárlásakor a hitelképesség még ilyen összegnél is biztosított.) A felvehető hitel a jelenleg érvényes kamatszinteket tükrözi, növekvő kamatok mellett az utazási költség hiteltörlesztésre fordítása alacsonyabb összeget eredményezhet.
Mekkora a házak közötti árkülönbség
Az ingatlanárak közötti különbség meghatározásához az Otthontérkép adatait vettük figyelembe, s a különböző térségek átlagárait vetettük össze egymással. Természetesen az átlagos értékek használata torzíthatja valamelyest az elemzés eredményét a kevésbé homogén lakóingatlan-állománnyal rendelkező települések esetén. A számítás során egy, az átlagos négyzetméteráron értékesített, 100 négyzetméteres, átlagos négyzetméteráron kínált fiktív ház árát hasonlítottuk össze a különböző helyszíneken.
Az ingatlanárak különbsége Budapest és az agglomeráció vonatkozásában 1,8 és 18,3 millió forint között alakul a fiktív ház esetében. A legnagyobb a III. kerületi Testvérhegy prémiuma Pilisvörösvárral szemben, míg a legközelebb Békásmegyer és Budakalász árai állna egymáshoz.
A pusztán vételár alapján megállapított milliós agglomerációs árelőnyök azonban könnyen töredékükre olvadhatnak, ha a bejárás költségeit is figyelembe vesszük, ráadásul a dugóban üléssel töltött kieső idő alternatív költsége nélkül. Budakalász esetében például az árelőny majdnem eléri az 5 millió forintot, a bejárás költségét hiteltörlesztésre váltva, vagyis az utazási költséget egyfajta törlesztésként felfogva azonban azt tapasztaljuk, hogy autóvásárlással is számolva inkább majdnem 5 millió forinttal drágábbnak bizonyulhat kiköltözni a III. kerület Békásmegyeri részéről. Míg Angyalfölddel összevetve közelíti a 2 millió forintot a különbség, amit Budapesten kívül ki kell fizetnünk.
Szintén 100 nm-es ikerház (27,5 millió forint), ezúttal Békásmegyerről. További képekért kattints a fotóra.
Hasonló a helyzet, ha Dunakeszit Újpesttel és Angyalfölddel hasonlítjuk össze. A korábban feltételezett 2,6 és 6 millió forintos árelőny teljesen eltűnik. Csupán egy autó vásárlása és fenntartása esetén is akár több millió forinttal „olcsóbb” Budapesten vásárolni.
De ugyanez mondható el Pilisvörösvár – Békásmegyer, Göd – Újpest, Göd-Angyalföld, Szentendre – Békásmegyer, Gödöllő – Zugló, Halásztelek – XVIII. kerület és Vecsés – XVIII. kerület vonatkozásában. Egy autó vásárlása és fenntartása esetén 0,5 és 5,5 millió forint között lehet az az összeg, amennyivel többet kell kifizetnünk, ha vidékre költözünk. Ha egy autót vásárolunk, s két autót kell fenntartanunk számításaink szerint legalább 3 millió forinttal rosszabbul járunk az agglomeráció választásával, de az összeg – mint Gödöllő és Zugló esetében- akár a 10 millió forintot is meghaladhatja.
Pilisvörösvár és Szentendre, a III. kerületi Testvérhegy vonatkozásában, míg Budaörs a XII. kerülettel összehasonlítva tűnhet jó ötletnek, természetesen a meghosszabbodott menetidő alternatív költsége nélkül. De az autós bejárás költségeit figyelembe véve még ebben az esetben is csupán néhány milliós különbségre olvad a korábbi bőven 10 millió feletti, több esetben a 20 milliót közelítő árelőny.
Budakalászi családi ház (146 nm, 39,9 millió forint) További képekért kattints a fotóra.
Az Angyalfölddel szemben 10 millió forintot meghaladó lakóingatlan-árkülönbséggel rendelkező Vác esetében is könnyen meglepetés érheti a vásárlókat, ha nem számolnak a járulékos költségekkel. Angyalfölddel összehasonlítva csupán alig 400 ezer forinttal kerül kevesebbe a házvásárlás Vácon, ha az utazási költséget egy adott összegű hitel törlesztő részletének tekintjük. Amennyiben pedig két autót kell fenntartanunk, akkor Pest előbb említett részén majdnem 8 millió forinttal kisebb anyagi áldozatot követel a vásárlás.
140 nm-es ház Dunakeszin (37,9 millió forint). További képekért kattints a fotóra.
Hol, mit és mennyiért vehetsz pontosan?
Angyalföldi, 140 nm-es ház (49 millió forint). További képekért kattints a fotóra.
Az átlagárak mellett megnéztünk néhány, jelenleg az Otthontérkép oldalán szereplő, újszerű házakra vonatkozó hirdetés adatait. Természetesen a házak árait nagyon nehéz összehasonlítani, mivel a piac egyáltalán nem homogén, a házak mindegyike nagyon speciális adottságokkal rendelkezik.
Az eredmények nagyjából egybecsengenek az adott területek átlagárai alapján megállapítottakkal. Bár akad néhány eset, mikor a különbség nagyobbnak tűnhet, mint például Budakalász esetében, de számos esetben az újszerű házak esetében kisebb Budapest árprémiuma a valós adatok alapján, mint az átlagárak alapján.
Szentendrei 100 nm-es ház (29,9 millió forint). További képekért kattints a fotóra.
Mikor döntsünk az agglomeráció mellett?
Fontos kiemelni, hogy előbbi számítás alapja, hogy a bejárást autóval oldjuk meg, de természetesen lehetőség van a tömegközlekedés használatára is. A munkahelyek számára törvényi kötelezettség, hogy a bejárás költségét – tömegközlekedés esetén – részben térítsék. Csak ezt a fajta közlekedési módot használva megőrizhető az agglomeráció árelőnye. Szintén a kiköltözés mellett szólhat, hogy a Budapesten történő vásárláshoz szükséges magasabb hitelfelvétel nem mindenki számára alternatíva, főként a kevésbé hitelképes vásárlók esetében. De az agglomeráció választásának elvitathatatlan a létjogosultsága a zöldebb környezetet keresők körében is.
Forrás: portfolio.hu
